Lorsqu'un locataire décide de quitter son logement, il doit respecter un préavis. Pendant cette période, il reste tenu de payer son loyer et ses charges. La durée du préavis varie selon le type de location, la situation géographique du logement et la situation personnelle du locataire. Pour le propriétaire, bien connaître ces règles permet de savoir jusqu'à quand le loyer est dû, de préparer la relocation et d'éviter les contestations au moment du départ, surtout lorsque le locataire laisse des impayés.
La règle générale : trois mois pour une location vide
Pour un logement loué vide, le préavis du locataire est en principe de trois mois. Il court à compter du jour de la réception de la lettre de congé par le propriétaire. Le locataire peut donner congé à tout moment, sans avoir à se justifier, dès lors qu'il respecte ce délai.
Le préavis réduit à un mois
Le préavis est réduit à un mois dans plusieurs situations prévues par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :
- lorsque le logement est situé en zone tendue, c'est-à-dire dans une commune où le marché locatif est particulièrement déséquilibré ;
- en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
- lorsque l'état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
- pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation aux adultes handicapés ;
- lorsque le locataire se voit attribuer un logement social.
Le locataire qui invoque l'un de ces motifs doit le préciser dans sa lettre de congé et le justifier. À défaut, le préavis de trois mois s'applique. Le propriétaire peut demander le justificatif, mais il ne peut pas refuser un motif prévu par la loi lorsqu'il est établi.
La location meublée : toujours un mois
Pour une location meublée, le préavis du locataire est d'un mois, quelle que soit la situation géographique ou le motif du départ. Pour un bail mobilité, le locataire peut également partir à tout moment avec un préavis d'un mois.
La forme du congé
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice, ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Un simple courriel ou un message ne suffit pas, sauf si le propriétaire l'accepte expressément, ce qui reste risqué en cas de litige. Le délai court à compter de la réception de la lettre ou de la remise en main propre.
Le loyer pendant le préavis
Pendant le préavis, le locataire doit payer le loyer et les charges jusqu'à la fin du délai, même s'il a déjà quitté le logement. Il n'en est dispensé que si le logement est occupé avant la fin du préavis par un nouveau locataire, en accord avec le propriétaire. Le dernier mois est dû au prorata des jours restant à courir.
Le locataire ne peut pas décider seul de « payer son dernier mois avec le dépôt de garantie ». Le dépôt de garantie est destiné à couvrir les sommes dues au moment du départ, après l'état des lieux de sortie, et il est restitué dans le délai légal d'un ou deux mois.
Quand le départ s'accompagne d'impayés
Il arrive qu'un locataire en difficulté donne congé tout en cessant de payer. Le propriétaire doit alors calculer précisément la dette à la date de fin du préavis, imputer le dépôt de garantie, et réclamer le solde, le cas échéant à la caution. Si le locataire ne quitte pas le logement à la fin du préavis, il devient occupant sans droit ni titre et doit une indemnité d'occupation. Le propriétaire ne peut pas l'expulser lui-même. Il doit saisir le juge, avec l'appui, si nécessaire, d'un avocat spécialisé dans l'expulsion et les loyers impayés.
En résumé
Trois mois pour une location vide, un mois en zone tendue, pour certains motifs ou en meublé : le préavis dépend de la situation. Vérifier le motif invoqué, la date de réception du congé et le décompte final évite la plupart des conflits au moment du départ.
